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html模版 上海2017半年報酬率出爐 快看看你房子買虧瞭麼? 上海存量住宅現狀
2017年進程過半,上海二手住宅市場也徹底結束瞭一漲再漲的利好局面,由於信貸收緊、房貸利率走高現進入博弈期,整體呈現“量跌價穩”的態勢。一季度住宅成交量由1月的9182套上升至3月的19372套;網簽均價由36977元/平方米小幅上漲至39128元/平方米。二季度量價均進入下行軌道,成交量由4月的15407套降至6月的11759套,環比減少18.08%;網簽均價由4月的39162元/平方米降至6月的38700元/平方米,環比下跌1.95%。
其中的原因並不難解釋,一方面政府對一手房市場實行嚴格的限售價調控政策,開發商為獲取預售證,盤活資金鏈從而降低新盤的開盤價。據不完全統計,目前全市約四分之一的一手房開盤價格低於周邊次新二手房,出現一二手房房價倒掛現象,且價格倒掛樓盤區域分佈均衡,市區、近郊、遠郊均有涉及,具有普遍性特征。區域相同的情況下,新房有一定的稅費減免、住宅年限又長、價格還低,購房者自然更加青睞購置新房,因此對二手房市場造成一定分流,最終結果就是二手房成交量行情弱於一手房市場。
另一方面,在上海嚴格的限貸政策下,二手房市場中潛在的購房行為多為置換型的連環交易,房東對價格依舊有較高把控度,迫使下傢欲出售的房源價格也難有下調空間,造成二手房市場出現尷尬的僵持行情,導致二手房價格整體維持在相對較高位,難有松動跡象。
總體而言,2016年開始實行的嚴格調控政策已使上海樓市降溫明顯,投機、投資行為逐漸離場,住宅正逐步回歸居住屬性。
2017年上海住宅租金變動情況平價塑身衣推薦及未來走勢
根據報酬率指導方案,本次IRR(報酬率)測算選取的樣點主要分佈在淮海中路、江寧路、長壽路等區域的九十五個板塊,全部為普通住宅樣本,不包括別墅、新式裡弄等特殊物業類型。我們先來看一下2017年上海租金變動的情況。
2017年上半年,上海房地產租賃市場呈現總體平穩趨勢。一方面,在政府嚴格的調控政策下,二手房市場成交量萎縮,部分房東暫緩置換,選擇“售轉租”,增加瞭租賃市場的供給量,使部分地區新增供給開始超過新增需求,增加租客的選擇空間。另一方面,在中央大力推進租賃新政,而上海限購政策遲遲沒有松動這樣一個背景下,中高端消費人群中“買轉租”增多,該部分需求逐步釋放,租賃市場逐步趨穩。
5月19日,住建部公開《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,首次針對租房市場進行立法規范,以大力推動存量房租賃市場的發展來逐步構建長效機制。此次法規預示著未來租賃市場將逐步規范,租房人的權益得到保障,進入有法可依階段。青年人中,信奉“買不如租”的人群或越來越多。在此背景下,預計未來5年內,上海住房租金水平年均漲幅將維持在5.18%左右。
2016至今上海月度住宅租賃指數
2011-2017上海存量住宅價格變化及未來走勢
從2011-2016年,上海存量住宅銷售價格呈現逐年遞增趨勢,從近幾年上海住宅均價的一個走勢可以看出,2016年起房價開始瞭大幅上漲。去年發生瞭什麼事情呢?就上海而言,去年幾度傳出政策調控謠言,造成瞭市場恐慌,再加上中介的有意引導,屢次出現房價大幅度的上漲,最終二手住宅掛牌價格呈現斷崖式跳漲,全市住宅價格在短期內被迅速推高。
為抑制房價的過快上漲,2016年出臺瞭“滬六條”、1128限貸新政等調控組合拳,因而去年四季度二手房市場迎來大幅降溫。
到瞭2017年,信貸收緊、房貸利率走高,調控嚴格,導致二手房市場整體處於低迷調整期。短期內,在貸款環境與調控環境均不會有明顯轉向的情況下,商品住宅市場價格或仍將平穩走勢,二手住房市場的僵持行情或將隨著時間的推移而有所緩解,買賣雙方對房價重新達成共識。
2011至今上海住宅均價
2022年存量住宅轉售價格預測
本次預測通過市場調查、歷史數據和估價報告,以市場客觀的租金為導向,通過大量市場調查數據和成交實例,采用抽查樣本,實證估價結果,並以開發商或投資者社會普遍認同的開發經營理念或收益,通過財務、成本、運營等分析,建立住宅房地產報酬率數據庫。結果如下:
2017年上半年稅前IRR均值為10.34%,其范圍區間為5.9%—12.97%;與2016年相比降低近5個百分點,嚴格的政策調控、貸款難度的加大、房貸利率的走高令樓市進入觀望調整期,二手住宅市場博弈尤為激烈。一二手房的價格倒掛現象使購買力流入新房市場,令二手市場短期內更難有起色。二手住宅市場目前觀望氣氛濃厚,對後市的價格預期降低明顯,從而拉低瞭全市IRR的均值。後階段,在調控政策不會出現明顯轉向,貨幣政策從嚴的情況下,房企或將 “以價換量”,房地產市場將面臨深度調整期。
備註:本文由中估聯數據-中國房地產估價數據中心田蓉泉原創,如需轉載請聯系房地產數據中心,轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源,違者必究。
免責聲明:本文僅代表作者觀點,不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表,未經許可,不得轉載。
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